Apartmanlarda oturmak belli sorumlulukları da beraberinde getirir. Ortak yaşanan binanın sorunlarına çözüm götürmek ve gerekli hizmetleri yapmak için yönetim kurulları oluşturulmuştur. Çoğu zaman amatör bir ruhla çalışan bu kurullar, aslında kanunlarla belirlenen maddeler ışığında çalışmak zorundadır.
OTURMADIĞIM DAİRENİN APARTMAN GİDERLERİNE İŞTİRAK ETMEK ZORUNDA MIYIM?
Dairenin maliki olduğunuz müddetçe; otursanız da oturmasanız da
giderlere iştirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız
takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza
haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi
yüksek bir faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı muamelelere karşı
sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu
faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda
kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı
ödemenizde yarar var.
YAKIT BEDELİNDE PAY ORANI NEDİR?
Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle aparѴman yönetim
planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında hangi dairelerin ne
oranda yakıt bedeli ödeyeceği yazılı olmalıdır.
Apartman sakinleri yönetim planında gösterilen şekle uymak zorundadır, planda bu konuda açıklık yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz gerekecektir. Bu taktirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenirsiniz.
SU SAATLERİ ORTAK OLUNCA NE YAPMALI?
Bu durumda olanlar için, ortak su parasının bölüştürülmesi konusunda
uygulanacak muhtelif bölüştürme usulleri vardır ve bunlardan hiçbiri
için tam adildir denilemez. Ancak binanızda yazlığa gidenler, seyahate
çıkanlar para ödemezse, gündüzleri çalışanlar da gündüz evde olmadıkları
için yarı para ödemeyi teklif edecek, küçük çocuğu olanlar küçüklerin
hesaba katılmamasını isteyecek, balkonu bulunmayanlar balkon yıkadıkları
için balkonu olanların diğer kat sahiplerinden daha fazla ödemesi
gerektiğini ileri sürecek ve akla gelmeyen bin türlü ihtimal devreye
sokularak iş içinden çıkılmaz hale gelecektir. Bunun için kanunun da
öngördüğü şekilde, bölüştürme sırasında yönetim planında temel alınan
usul, herkese tam olarak uygulanmalıdır. Buna göre hiç evde oturmayan
kimseler dahi ortak giderlere katılacak ve ortak ödemeler yapılacaktır.
MALİKLERİN İZNİ ALINMADAN, TERASA KAÇAK KAT YAPILMIŞSA…
İmar mevzuatını altüst eden ve adına kısaca İmar Affı denen yasalar
serisi hemen her yıl çıkarılmaktadır. Uygulaması son derece zor olan ve
bazen yerleşmiş hukuk kavramlarına ters de düşebilen bir mevzuattır.
Buna bağlı yatırım kanunları hakkında Yargıtay’ın muhtelif içtihatları,
özetle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri yürürlükten kaldırılmadıkça, şu
anda bu kanuna tabi binaların ortak yerlerinin işgali, İmar Affı
mevzuatına girmemektedir. Bu uygulumalar hakkında idari yargı yoluna
gidilmesi mümkündür. Ancak sonuç alınması 3 yıldan aşağı değildir.
GİRİŞ KATINDA OTURANLAR ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAK ZORUNDA MIDIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan
dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine
hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir.
Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin
asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir
madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme
getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda
adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre,
açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale
getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine
başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep
edebilirsiniz.
APARTMAN YÖNETİM PLANINDA TOPLANTI TARİHİ TESPİT EDİLMEMİŞSE…
Yönetim planında toplantı zamanı tespit edilmemiş olduğu hallerde kanun
gereği takvim yılının ilk ayı içinde yapılması gereken toplantı, bu ayın
birinci gününden sonuncu gününe kadar (son gün dahil) yapılabilir. Son
gün bir tatil gününe rastlasa da, bu süre uzamayacaktır. Çünkü, Kat
Malikleri Kurulu’nun mutlaka iş günü içinde yapılmasını gerektiren bir
ihtiyaç söz konusu değildir. Aksine gerek tatil günleri, gerekse mesai
saati dışındaki zamanlar, kurul toplantısı için daha elverişlidir.
APARTMAN OLAĞAN TOPLANTISI, YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN ZAMANLARDA YA DA TAKVİM YILININ İLK AYI İÇİNDE YAPILMAMIŞSA NE OLUR?
Bu gibi durumlarda, olağanüstü toplantıların yapılması mümkündür. Fakat
olağanüstü toplantıyı gerektirecek önemli sebeplerin önceden
görülebilmesi mümkün değildir ve hiçbir kat maliki, yönetim planında
belirlenmiş tarihlerin ya da Ocak ayının dışındaki bir zamanda yapılacak
olan olağan toplantıyı beklemek durumunda bırakılmamalıdır. Olağanüstü
toplantılarda, toplantının 15 gün önce kat maliklerine bildirileceğine
ilişkin hüküm de bu husustaki sakıncayı nispeten giderebilecektir.
APARTMAN YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNE SEÇİLECEK ÜYELERDE ARANACAK ŞARTLAR NELERDİR?
Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerdѥ hangi
niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Sadece bu
üyelerin kat maliklerinin dışındaki kimselerden de seçilebileceği
belirtilmiştir. Ancak, görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde
gene de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır.
Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlarla yöneticide aranacak şartlar
arasında bir fark söz konusu değildir.
YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİ KURULU’NDAN KARAR ALMAKSIZIN YAPABİLECEĞİ İŞLER NELERDİR?
Yönetici (veya yönetim kurulu), anataşınmazın yönetimiyle ilgili bütün
işlerde yetkilidir. Ancak, yönetim planı ya da Kat Malikleri Kurulu,
yöneticinin yetkili olduğu konuların sınırını çizmiş olabilir. Bundan
başka, yönetici, kat maliklerini çok önemli mali yükler altına
sokabilecek işleri de, ancak Kat Malikleri Kurulu’ndan karar aldıktan
sonra yapmalıdır. Hangi işlerin kat maliklerine ağır yükler
getireceğinin tayininde, ilgili binanın konumu, nitelikleri ve
oturanların ortalama gelir seyirleri ile sosyal durumları gibi faktörler
göz önüne alınmalıdır.
YÖNETİMİN DENETÇİ TARAFINDAN DENETLENMESİ NASIL YAPILIR?
Yönetici ( veya yönetim kurulu), denetçi tarafından yönetim
dönemi boyunca denetlenir. Denetçi, yönetim planında ayrı bir zaman
öngörülmemişse, Ocak ayı içinde Kat Malikleri Kurulu’na denetimin
sonucunu bildiren bir rapor verir. Bu rapor, daha önceden çoğaltılarak
kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.
DENETÇİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTERLER VAR MIDIR?
Denetçi ( ya da denetim kurulu), tıpkı yönetici gibi, birden başlayan
sıra numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş
bulunan ayrı bir defter tutmak zorundadır. Bu deftere, denetçilerin
kararları ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu defterin de, her
yıl Ocak ayı içinde notere kapattırılması uygun olur.
YÖNETİCİNİN GÖREVİNİN SONA ERMESİ
Yöneticinin görevi, normal halde, görev süresinin bitiminde
kendiliğinden sona erer. Öte yandan, yönetici ile kat malikleri
arasındaki ilişkinin vekalet olduğu da bilinmektedir. Bu durumda,
vekalet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler de uygulama alanı
bulacaktır. Genel olarak sözleşmelerin sona ermesiyle ilgili
sayılabilecek diğer hükümler de burada uygulanabilir.
YÖNETİM KURULU NASIL OLUŞTURULUR?
Kat malikleri anataşınmazın yönetimini, kendi aralarında veya dışarıdan
seçecekleri bir yöneticiye, yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna
verebilir. Kanun, yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını
aramışsa da , bu sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir
işaret yoktur. Buna göre yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu’nca bütün
kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile
atanır. Kanun bu atamanın bir yıl için yapılacağını, Kat Malikleri
Kurulu’nun yıllık toplantısında bu işlemin yenileneceğini belirtmiştir
(KMK 34/I ).
KİMLER YÖNETİM KURULU ÜYESİ OLABİLİR?
Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi mümkün
olduğu gibi, dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KMK. 34/I). Kanunda,
yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde hangi niteliklerin
bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği
dikkate alınırsa, bu üyelerde yine de birtakım niteliklerin bulunması
gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak
şartlar (temyiz gücüne sahip, reşid olan, bedensel engeli olmayan,
ahlaka, kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.), yönetci
seçiminde aranacak şartlardan farklı değildir.
BİNALARDA YÖNETİCİ BULUNMASI KANUNEN ZORUNLU MUDUR?
Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi
binalar için bir yönetici tayin etmek kanunen zorunludur (34 / II ).
Ancak anataşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin
mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.
YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ NELERDİR?
Kanun, yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme
bağlamıştır ( KMK 35 ). Ancak kanun, yönetim planında aksine hüküm
yoksa, yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna
göre; Kat Malikleri Kurulu’ nun aldığı kararların yerine getirilmesi;
anayapının kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı, sigorta
ettirilmesi; avansların toplanması;yönetimle ilgili bütün ödemelerin
kabulü;yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulu; süre aşımına veya bir
hakkın kaybına sebebiyet verilmemesi; anataşınmazın korunması ve bakımı
için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve icra takibi yapılması;
bankada hesap açtırılması; Kat Malikleri Kurulu’ nu toplantıya çağırma;
işletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni temsil
yetkisini kullanması görevleridir.
YÖNETİCİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTERLER NELERDİR?
Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak zorundadır. Bu defterin her
sayfası noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar defterinin sayfaları
mutlaka 1’ den başlayan sıra numarası taşımalıdır. Ancak, uygulamada pek
çok yöneticinin işletme defteri, kasa defter gibi kanunen tutulması
zorunlu olmayan yardımcı nitelikteki defterleri tuttuğu da
görülmektedir. Yönetici bütün belgeleri bir dosya halinde düzenli
biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde ise , bütün defterleri yeni
seçilen yöneticiye devretmelidir.
YÖNETİCİ KİM TARAFINDAN NASIL ATANIR, GÖREV SÜRESİ NE KADARDIR?
Kanunumuz yöneticinin her yıl yeniden atanacağını, yani görevinin bir
yıl süreceğini hükme bağlamış bulunuyor. Yöneticilik görevinin uzun süre
yahut süresiz olarak belirli bir kişiye veya kurula verilmesi durumu,
birtakım sakıncalar doğurabilir. Gerçi görevde kalması sakıncalı görülen
yöneticinin , Kat Malikleri Kurulu kararı ile görevine herzaman son
verilmesi imkanı da vardır. Yöneticinin görevden alınmasını isteyen kat
malikleri, bu konudaki isteğini ilk önce Kat Malikleri Kurulu ‘ na
götürmek zorundadır. Ancak, bundan sonra bu isteği reddeden kurul,
kararın iptalini ve dolayısıyla söz konusu yöneticinin görevden
alınmasını hakimden istemelidir.