Sıkça sorulanlar

1- Satın aldığınız emlak ta kiracı varsa yapılabilecek şey nedir?
Gayrimenkulun sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira söz1eşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Fakat bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecur dan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanımış ye bu sürenin sonunda mecur un tahliyesi için dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulu satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.

2- Binadaki boş kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?
Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması gerekir, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.

3- Ev sahibi, kiracısının ikamet ettiği daireye ihtiyacı oIduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi?
6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, konfor ya da metrekare bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.

4- Apartman yönetim planın da depolu dükkan olarak görünen bölüm başka bir amaç için kullanılabilir mi?
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ye yönetim planına uymak zorunda olduklarından, mesela tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca ye benzeri tesisleri bulunmadığından, ye bunlar olmadığı taktirde doğan rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, tatlı imalatı veya pideci olarak çalıştırılması ye benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.

5- Kiranın yüksekliği tahliye sebebi midir?
Kiranın, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı derecede yüksek olması, “akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler” arasında sayıldığından; sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği gibi, sözleşmenin sona ermesinden evvel de, bedele ilişkin hükümlerin, günün koşullarına göre değiştirilmesi ilgili mahkemeden istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin süresi sona ermişse veya uzun süreli sözleşmede “uyarlama davası” açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleşmenin feshi mümkündür.

6- Kiralayan dışında bir kişinin çektiği temerrüt ihtarı tahliye sebebi midir?
Kontratta, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.

7- Kira tespiti nasıl yaptırılır?
Yeni dönem kira parasını taraflar, anlaşma yaparak saptayamadıkları hallerde, davacı kiranın tespiti için mahkemeye başvurabilir. Mahkemece yapılacak iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun bir kira taktir edilmelidir.

8- Süresi sona ermeden kira sözleşmesi feshi edilebilir mi?
Feshin haklı nedenleri varsa kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler kanal proje hatası, binanın çok nemli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir

9- Bankaya yatırılan kira bedelinin makbuzu geçerli bir kanıtımı dır?
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan makbuzlar, sadece ‘Kira Bedeli’ olarak yatırıldığına ilişkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi hallerde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak değerlendirilir.

10- Konutu boşaltan kiracıya ait giderler ev sahibi tarafından ödenmeli midir?
Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman giderlerini ödememiş ve ardından taşınmışsa, yönetici bu giderleri bağımsız bölüm malikinden isteyebilir. Haifa kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için ev sahibine başvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısı ile hesaplaşır, yani ona rücu eder. Bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla genellikle kiracıdan teminat (güvence) talep edilmektedir. ödemelerden dolayı asıl sorumlu malik olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu olur

11- Kiracımız kendi evi olmasına rağmen, başka bir evde oturuyorsa, evinizden hangi şartlarla tahliye edebilirsiniz?
Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli bir evi bulunması tahliye nedenidir. Fakat kiracının bu evinin kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.

12- Susma ile tazelenen hasılat kirası nasıl sona erdirilir?
Kira kontratı sona ermesine rağmen, mülk sahibi kiracının kalmasına ses çıkarmadığına ye bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira söz1eşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Fakat bu yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat kirası sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu’nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş tarihinin altı ay öncesinde, “kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin” ihbar edilmesi gerekir.

13- Birden çok bloktan oluşan binalarda masraflar nasıl karşılanacaktır?
Şayet apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloğa ayrılması hiçbir şey fark ettirmeyecektir. 1,2 veya 3. blokta yapılan bir tamiratın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır. Ancak bu durum anlaşmazlıklara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı konusu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır.

14- Apartmanda kat maliki diğer apartman sakinlerini rahatsız ediyorsa ne yapılabilir?
Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Şayet taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka konudan haberdar edilmesi ye uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç yermediği taktirde kişi veya kişilerin yaptıkları her taşkınlık bir suç teşki1 etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz. Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. Maddesi uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafından birleştirilerek rayiç bedel üzerinden satın alınması da mümkündür.

15- Yönetimde kaç kişi bulunur?
Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı ile tespit edilir. İki ihtimal vardır; ya yönetici adı altında bir kişi, ya da yönetim kurulu adı altında 3 kişi seçilir.

16- TV (çevre temizlik vergisi) nasıl ödenebilir?
Önceleri posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık hemen hemen bütün belediyeler bu amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet etmediğiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap numaralarını öğrenmeniz ye banka havalesi yolu ile göndermeniz mümkündür.

17- Bağımsız bölümler arasında apartman giderleri nasıl taksim edilir?
Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl taksim edileceği yönetim planından araştırı1ır. Açık bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayic bedeller üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ye 5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir. Buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir. Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna uygun olur.

18-Yakıt parası kalorifer dilimi sayısına göre alınabilir mi?
Yakıt parası kalorifer dilimi sayısına göre alınabilir, fakat bunun doğru ya da en adil yol olduğunu söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eşit ısınabilmelerini sağlamak için kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişler ise bunların tespit edilmesi ye söktürülmesi gerekir.

19-Eşe yapılan satışta şufa hakkı kullanılabilir mi?
Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ye kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa şufa hakkı kullanılamaz. Davalının bu şekildeki savunması, her türlü delille ispatı mümkün olduğundan araştırılmalıdır.

20- Arsa payına itiraz halleri nelerdir?
Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı saklıdır.

21- Bahçe sadece bir kat maliki tarafımdan kullanılabilir mi?
Bahçe normal durumlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlarla karşı1aşılabilinir. Örneğin binanın arka bahçesi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.

22- Apartmanın bahçesi otoparka dönüştürülebilir mi?
Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri birleşerek karar verirlerse mümkün olabilir.

23- Çekme kat imar affından yararlanabilir mi?
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gerekir. Bu özelliklerden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.

24- Evcil hayvanlar evde beslenebilir mi?
Yönetim planında aksi belirtilmediği halde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında hangi tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile tesbit edilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (arslan vb.) hiçbir şekilde beslenemez.

25- Pencere kapı haline dönüştürülebilir mi?
Hiçbir durumda projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yer bile değiştirilemez.

26- Çekme kat izni alındığında kalorifer dilimi arttırılabilir mi?
Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de içenir.

27- Daire içi duvarlar yıkılarak odalar birleştirilebilir mi?
Mülkün, daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar kaldırılabilir.

28- Boş olan konut için asansör tamir parası verilir mi?
Konutun boş olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.

29- Soğuk hava deposu için kalorifer parası verilir mi?
Eger söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak geçmiyorsa bölüm sahibi kalorifen giderlerine katılmak zorundadır.

30- Kiracdan yönetici olabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bagımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ye arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici seçilemez. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olması da mümkündür. Böyle bir hüküm bulunduğu taktirde sadece kat malikleri yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Ayrıca kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.

31- Evinizde oturan birinci derece akrabalardan kira alınabilir mi?
Bininci dereceden akrabalardan kira alınabilir. Tabii çeşitli özel durumlar söz konusu olabilir.Örneğin, 3 kardeşten biri anne ye babasıyla beraber yaşar. Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak istemez ise diğer kardeşler ondan evin getirebileceği kiradan paylarına düşeni talep edebilirler.

32- TAHLİYE TAAHÜDÜ
Kiracının, mecuru, belli bir tarihte, şartsız olarak tahliye edeceğini beyan ettiği belgeye ‘TAHLIYE TAAHÜDÜ ” adı verilir. Kiracı bu belgeye rağmen, taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmediği taktirde, hukuk sistemimiz, kiralayana, icra takibi ye tahliye davası hakkı vermiştir. Hukuk sistemimiz, kira sözleşmesi yapılırken alınan tahliye taahhüdünü, geçersiz saymaktadır. (serbest iradeyle alınmadığı, kiracının zor durumundan yararlanılarak alındığı gerekçesiyle) Bu nedenle taahhüt edilen tarih ne olursa olsun, tanzim tarihi kira sözleşmesinin başlangıcıyla aynı olan veya çok yakın olan tahliye taahhütleri hukuken geçersizdir. Tahliye taahhüdüne dayanan icra takibi veya tahliye davasının, taahhüt edilen zamandan itibaren 1 ay içinde açılması zorunludur. Aksi taktirde tahliye taahhüdü geçersiz kalır. Ayrıca dava açılabilmesi veya icra takibi yapılabilmesi için, taahhüt tarihinden 30 gün önce kiracıya ihtar çekilmelidir.